Prüfung Ihres Immobilienkaufvertrag

Prüfung trotz Erstellung durch einen Notar nötig?

Sicher haben Sie sich schon gefragt, ob die Überprüfung des Immobilienkaufvertrages notwendig ist, nachdem dieser von einem Notar erstellt worden ist. Im Gegensatz zu einem Notar, der Ihnen nur die Einzelheiten des vorformulierten Vertrags mitteilt, erläutern wir alle ungünstigen Klauseln und setzen uns für Ihre Interessen ein.

Neben dem Kaufvertrag selbst werden von uns auch weitere relevante Unterlagen geprüft, wie z.B.:

• Grundbuchauszug, Flurkarte, Baugenehmigung etc.
• Einschätzung wirtschaftlicher Gesichtspunkte und steuerlicher Folgen der vereinbarten Klauseln (z. B. Einschätzung der Kaufpreishöhe).
• Hinweise auf rechtliche Fallstricke des Immobilienkaufvertrags.

Die zur Anpassung des Immobilienkaufvertrages notwendige Kommunikation mit Ihrem Vertragspartner bzw. dem Notar übernehmen wir für Sie.

Worauf ist bei einem Immobilienkaufvertrag zu achten?

Die Notwendigkeit notarieller Beurkundung Gemäß § 311 b BGB sind Immobilienkaufverträge notariell zu beurkunden. Diese Regelung dient dem Schutz und der Warnung vor eben jenen weitreichenden finanziellen und rechtlichen Konsequenzen eines solchen Vertrages. Das Erfordernis der Beurkundung erstreckt sich dabei auf alles, was nach dem Willen der Vertragsparteien vereinbart werden soll.

Zu denken ist hier insbesondere an mitverkaufte bewegliche Gegenstände, Rückkauf- oder Rückmietrechte oder Renovierungs- oder Bauverpflichtungen einer Vertragspartei. In der Praxis wird dies gelegentlich von den Beteiligten, sei es aus Unkenntnis, sei es absichtlich aus Kostengründen, übersehen und ist vom Notar durch entsprechende Nachfragen aufzuklären. Die fehlende notarielle Beurkundung macht den Vertrag bis zur Grundbucheintragung nichtig, sodass sich Fehler in dieser Hinsicht gravierend auswirken (§

125 S. 2 BGB).

Vertragsparteien und Vertragsgegenstand

Zunächst ist hier die Frage zu stellen, wer kauft was von wem. Im Immobilienkaufvertrag

sind alle Vertragsparteien vollständig aufzunehmen. Darüber hinaus muss der konkrete

Kaufgegenstand sowie die Kaufpreishöhe festgelegt sein. Um Fehler zu vermeiden, ist es

erforderlich, dass der Notar vor der Beurkundung das Grundbuch einsieht und den

Kaufgegenstand entsprechend in den Immobilienkaufvertrag aufnimmt. Der Käufer sollte

daher genau überprüfen, was im Vertrag laut Grundbuch genannt ist, da schließlich nur dieser

Kaufgegenstand verkauft wird.

Im Grundbuch ist auch eingetragen, ob das Grundstück belastet ist, zum Beispiel durch eine

Dienstbarkeit (Wege- und Leitungsrechts für benachbarte Grundstücke). Dies steht in

Abteilung II des Grundbuchs, diese müssen dabei häufig vom Käufer übernommen werden,

weil sie sich auf das spezielle Grundstück beziehen und meist eine Löschung nicht erreicht

werden kann. Es ist eine Sache der Kaufpreisfindung, ob der Käufer mit diesen Rechten leben

kann oder eben nicht und der Kauf nicht zustande kommt.

Rechte in Abteilung III des Grundbuchs (Grundpfandrechte) können und müssen dagegen

durch die Zahlung einer Geldsumme erledigt werden. Regelmäßig werden diese Rechte aus

dem Kaufpreis unmittelbar an die Gläubiger bezahlt. Meist handelt es sich dabei um diejenige

Bank, die dem Verkäufer dessen Kauf oder Bau finanziert hat.

Lastenfreistellung

Das Kaufobjekt muss lastenfrei sein- sogenannte Freiheit von Belastungen, soweit diese nicht

übernommen werden. Nicht übernommen werden die auf das Kaufobjekt lastenden

Grundpfandrechte: In der Praxis sichern diese jedoch meist noch bestehende Darlehen des

Verkäufers, die dieser seinerseits zum Erwerb des Kaufgegenstandes verwendet hat. Diese

Darlehen werden dann auf Rechnung des Verkäufers durch den Kaufpreis abgelöst.

Daneben hat aber auch der Käufer ein Eigeninteresse daran, dass der Verkäufer den Kaufpreis

auch tatsächlich zur Tilgung dieser Darlehen verwendet. Denn nur dann werden die Banken

den Kaufgegenstand auch von ihren Grundpfandrechten freigeben und der Erwerber erhält

unbelastetes Eigentum. Wenn der Käufer also den gesamten Kaufpreis an den Verkäufer

zahlt, geht er das Risiko ein, dass dieser das Geld anderweitig verwendet und die

Grundpfandrechte bestehen bleiben. In der Praxis zahlt der Erwerber daher direkt an die

Banken des Verkäufers.

Die Banken wiederum übersenden an den Notar Löschungsbewilligungen bzgl. der

Grundpfandrechte unter der Treuhandauflage, dass ein bestimmter Betrag aus dem Kaufpreis

an die Bank gezahlt wird. Der Notar teilt diesen Betrag dem Käufer mit, der den Kaufpreis

entsprechend überweist und nur den verbleibenden Rest unmittelbar an den Verkäufer

bezahlt. Auf diese Weise ist sichergestellt, dass die Banken des Verkäufers den von ihnen zu

beanspruchenden Teil des Kaufpreises erhalten und, da die Löschungsbewilligungen bereits

bei dem Notar verwahrt werden, mit Eigentumsumschreibung die Löschung erfolgt.

Rücktrittsrecht vom Immobilienkaufvertrag

Der Verkäufer und der Käufer können je nach Einzelfall auch ein gesondertes Rücktrittsrecht

vereinbaren. Damit regeln sie, unter welchen Umständen sie vom Immobilienkaufvertrag

zurücktreten können und inwieweit dafür gegenüber dem Vertragspartner Entschädigung

erbracht werden muss. Auch dieses Rücktrittsrecht bedarf einer notariellen Beurkundung.

Wurde im Kaufvertrag kein Rücktrittsrecht vereinbart, so gilt das gesetzliche Rücktrittsrecht.

Wir unterstützen und beraten Sie

Sie benötigen Unterstützung in der Prüfung Ihrer Verträge?

Unser Team hilft Ihnen schnell, seriös und zuverlässig beim prüfen Ihre Verträge.

Füllen Sie das nachstehende Formular aus, um mit uns Kontakt aufzunehmen, damit wir die weiteren Schritte speziell für Ihren Fall besprechen können.

Wir sind für Sie da!

Für Ihre Fragen stehen wir gerne zur Verfügung.
Rufen Sie uns an unter +49 7161 96062-0 oder schicken Sie uns eine Email.

an ra.dory@dory.de

Ihre Ansprechpartner ist Rechtsanwältin Elisabeth Marx.