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Bruchteilsgemeinschaft —
Rechte, Pflichten, Auseinandersetzung
Wer heiratet oder sich eine Eigentumswohnung kauft, wird oft unwissentlich Mitglied einer Bruchteilsgemeinschaft. Welche Rechte und Pflichten Sie als Mitglied haben und wann Sie austreten oder die Auflösung der Gemeinschaft verlangen können, erfahren Sie in unserem Artikel.
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unserer Expertise im Bereich Immobilienrecht profitieren?
Was ist eine Bruchteilsgemeinschaft
und wann entsteht sie?
In einer Bruchteilsgemeinschaft sind mindestens zwei Personen gemeinsam Eigentümer einer Sache oder eines Rechts, z. B. einer Immobilie oder eines Bankkontos. Dabei besitzt jede Person einen ideellen Anteil, über den sie frei verfügen kann. Die Zustimmung der anderen Miteigentümer ist nicht erforderlich (Prinzip der Einzelvertretung). In der Regel handelt es sich um den gleichen Bruchteil, es sei denn, es wurden unterschiedliche Anteile vereinbart.
Die Bruchteilsgemeinschaft ist nach § 14 Abs. 2 BGB nicht fähig, Trägerin von Rechten und Pflichten zu sein. Sie entsteht durch ein Rechtsgeschäft oder von Gesetzes wegen und wird in den §§ 741 bis 758 BGB geregelt. Häufig werden Bruchteilsgemeinschaften durch den gemeinsamen Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie gebildet. Seltener entstehen sie im Rahmen von Investitionen und unternehmerischen Projekten.
Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums
Das Eigentum einer Bruchteilsgemeinschaft verwalten
alle Mitglieder gemeinsam. Trotzdem darf jedes Mitglied über seinen ideellen Anteil selbstständig entscheiden und diesen beispielsweise verkaufen.
Über das gesamte Eigentum darf jedoch kein Mitglied alleine bestimmen.
Bei Verkauf eines Anteils wird der neue Eigentümer Mitglied der Bruchteilsgemeinschaft.
Welche Rechte und Pflichten
haben Mitglieder von Bruchteilsgemeinschaften?
- Jedes Mitglied kann gemäß §§ 741 bis 758, 1008 ff BGB unabhängig über den eigenen Bruchteil entscheiden sowie die Auflösung der Bruchteilsgemeinschaft fordern.
- Mit dem Verkauf eines Anteils scheidet der bisherige Miteigentümer aus der Gemeinschaft aus. An dessen Stelle tritt der Käufer.
- Soll die gesamte Immobilie verkauft oder vermietet werden, ist die schriftliche Zustimmung jedes Teilhabers erforderlich, sofern nicht anderweitige Vertretungsregelungen bestehen.
- Jedes Mitglied darf das Gemeinschaftseigentum nutzen, solange es dadurch nicht beeinträchtigt wird.
- Die Verwaltung obliegt den Teilhabern gemeinschaftlich, wobei Instandhaltungsmaßnahmen auch durch einzelne Mitglieder veranlasst werden können. Entscheidungen bezüglich Wertsteigerung, Nutzung oder Verwaltung
(§ 744 BGB) erfordern dagegen einen mehrheitlichen Beschluss der Gemeinschaft.
Dabei richtet sich der Einfluss der einzelnen Teilhaber nach der Größe ihres Bruchteils. - An den Aufwänden für das gemeinschaftliche Eigentum muss sich jedes Mitglied beteiligen.
- Jeder Miteigentümer trägt außerdem die volle Verantwortung für die gemeinschaftliche Sache.
- Die Bruchteilsgemeinschaft ist kein umsatzsteuerpflichtiger Unternehmer im Sinne des § 2 Abs. 1 UStG (BFH, (28.08.2023, VB 44/22).
Bilden mehrere Erben
eine Bruchteilsgemeinschaft?
Von der Begrifflichkeit her ist eine Bruchteilsgemeinschaft kaum bekannt, dabei begegnet man ihr häufig im Alltag, z. B. als Wohnungseigentümergemeinschaft (§§ 10 WEG ff) oder als Ehepaar [OLG Naumburg, 26.06.2006, 10 U 23/06].
Erbengemeinschaften gehören allerdings nicht dazu. Bei ihnen handelt es sich um „Gesamthandsgemeinschaften“, da sie einen gemeinschaftlichen Zweck verfolgen. Das Erbe geht ungeteilt auf die Gesamtheit der Erben über. Bis zur Teilung entsprechend der Erbquote bleibt die Erbengemeinschaft gemeinsam Eigentümer des Nachlasses. Damit unterscheidet sie sich von einer Bruchteilsgemeinschaft, in der die Miteigentümer jederzeit über ihren Bruchteil verfügen können.
Prinzip der Einzelvertretung
Eine Erbengemeinschaft entsteht, wenn mehrere Personen testamentarisch oder aufgrund gesetzlicher Erbfolge einen Nachlass erben. Zur Erbmasse gehören sämtliche Vermögenswerte und Schulden des Verstorbenen. Jeder Miterbe erhält einen Bruchteil des Nachlasses und ist gemeinsam mit allen übrigen Erben für die Verwaltung zuständig (Prinzip der gemeinschaftlichen Verwaltung). Rechtlich geregelt ist die Erbengemeinschaft in §§ 2032 bis 2045 BGB. Um die Erbengemeinschaft aufzulösen, sind Vermögenswerte und Schulden unter den Erben aufzuteilen („Auseinandersetzung“).
Die Bruchteilsgemeinschaft kann unabhängig von einer Erbschaft entstehen, beispielsweise durch Kauf oder Schenkung.
Es gilt das Prinzip der Einzelvertretung, d. h. die Miteigentümer verwalten ihren Anteil eigenständig.
Die Gemeinschaft kann durch einvernehmliche Aufteilung oder durch Teilungsversteigerung aufgelöst werden.
Überführung einer Erbengemeinschaft in eine Bruchteilsgemeinschaft
Da beide Gemeinschaften auf unterschiedlichen Grundlagen basieren, ist eine Überführung der Erbengemeinschaften in eine Bruchteilsgemeinschaft nicht möglich. Erst nach der Aufteilung des Nachlasses können die ehemaligen Miterben eine Bruchteilsgemeinschaft bilden, z. B. durch gemeinsamen Erwerb einer Kapitalanlage.
Rechtsanwalt Göppingen
Meinungen unserer Mandanten
Beispiel
einer Bruchteilsgemeinschaft im Alltag
Michael und Vanessa erwerben gemeinsam eine Immobilie und bilden damit eine Bruchteilsgemeinschaft. Während Michael das Haus modernisieren und gut vermieten will, träumt Vanessa davon, den Vintage-Look unverändert beizubehalten. Ihr Status als Bruchteilsgemeinschaft zwingt sie jedoch zu einer gemeinsamen Entscheidung, die beide Interessenlagen berücksichtigt.
Als Miteigentümer kommen sie an einer einvernehmlichen Lösung nicht vorbei.
In einer solchen Situation empfiehlt sich eine klare schriftliche Vereinbarung, welche Modernisierungsmaßnahmen mit welchem Budget bis wann zu erledigen sind. Können sich die Beteiligten nicht einigen, bleibt der Verkauf der Immobilie mit nachfolgender Verteilung des Erlöses entsprechend ihrer Bruchteile.
Was unterscheidet
eine Bruchteilsgemeinschaft von Grundstücksgemeinschaften oder GbR?
Wenn mehrere Personen gemeinsam ein Grundstück oder eine Immobilie kaufen, erben oder in Form einer Schenkung erhalten, wird die Grundstücksgemeinschaft als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Die Miteigentümer können nicht frei über ihre Anteile bestimmen.
Dagegen besitzen und verwalten bei einer Bruchteilsgemeinschaft zwar mehrere Personen gemeinsam eine Immobilie oder eine Sache, können aber dennoch frei über ihren Bruchteil verfügen.
Die GbR ist keine Bruchteilsgemeinschaft
In einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) gehört den Mitgliedern eine Sache gemeinsam, denn sie verwirklichen ein übereinstimmend festgelegtes Ziel.
Erwerben die Gesellschafter einer GbR Eigentum, erfolgt keine Eintragung der Einzelpersonen ins Grundbuch, sondern der GbR.
Die wesentlichen Merkmale einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) sind:
- Bei einer GbR gehört der gesamte Besitz allen Eigentümern.
- Das Verhältnis der Gesellschafter untereinander wird durch einen Gesellschaftervertrag geregelt.
- Die GbR wird als Eigentümerin einer Immobilie oder einer Sache geführt.
Welche Möglichkeiten
der Auflösung oder des Austritts gibt es?
Grundsätzlich hat jedes Mitglied die Möglichkeit, eine Bruchteilsgemeinschaft zu verlassen, indem sein Anteil verkauft, verschenkt oder vererbt wird.
Zudem kann jeder Teilhaber die Auflösung fordern. Allerdings ist dafür die Zustimmung aller Mitglieder notwendig. Sprechen sich eine oder mehrere Personen dagegen aus, kann eine Auflösung der Bruchteilsgemeinschaft vertraglich ausgeschlossen werden. Dieser Ausschluss ist jedoch unwirksam, sofern ein wichtiger Grund vorliegt.
Können sich die Miteigentümer über die Zukunft der Gemeinschaft nicht einigen, kann jeder Teilhaber eine Teilungsversteigerung beantragen und durchführen lassen. Besteht die Bruchteilsgemeinschaft aus zwei Mitgliedern, löst sie sich automatisch auf, sobald durch gegenseitigen Verkauf der Anteile ein Teilhaber wegfällt.
Das ist beispielsweise der Fall, wenn die Immobilie bei einer Scheidung einem Ehepartner übertragen wird.
Bei einer Bruchteilsgemeinschaft
empfiehlt sich anwaltliche Unterstützung
In der Praxis erweist sich die Bruchteilsgemeinschaft als schwierig, insbesondere aufgrund der Möglichkeit, frei über den eigenen Anteil verfügen zu können.
Wenn Sie eine Bruchteilsgemeinschaft gründen oder verlassen wollen bzw. als Erbe beitreten, empfiehlt es sich, individuelle rechtliche Beratung in Anspruch zu nehmen.
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