Für den Nießbrauch entscheiden sich häufig Eltern, die ihr Vermögen bereits zu Lebzeiten an die Nachkommen übertragen wollen. Eine Immobilie unentgeltlich auf die Kinder zu übertragen, ist aufgrund der hohen Schenkungsfreibeträge besonders vorteilhaft, zumal der Nießbrauch den Wert der Immobilie reduziert. Obwohl das Nießbrauchrecht oft mit dem Wohnrecht verwechselt wird, bietet es weit mehr Flexibilität. Fehlen dazu vertragliche Vereinbarungen oder sind diese unklar, können sich aus der Gestaltungsfreiheit schnell Probleme entwickeln. 

Unser Tipp: Sparen Sie nicht an der falschen Stelle. Nur mit der Expertise eines erfahrenen Fachanwalts vermeiden Sie Rechtsstreitigkeiten. Unsere Spezialisten beraten Sie in allen Fachgebieten umfassend und übernehmen die präzise vertragliche Formulierung für Sie.

Was bedeutet Nießbrauch?

Welche Rechte und Pflichten

haben Nießbrauchberechtigte?

Nießbrauchberechtigte haben ein lebenslanges Nutzungsrecht und profitieren von den Erträgen der Immobilie. Dieses Recht müssen auch künftige Eigentümer akzeptieren. Ferner gilt:

• Sofern nichts anderes vereinbart wurde, dürfen Nießbraucher die Immobilie vermieten. Die erwirtschafteten Mieterträge sind als „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ zu versteuern.
• Das Nießbrauchrecht ist nicht vererblich (§ 1061 BGB), nicht übertragbar (mit Ausnahme von § 1059a BGB) und darf nicht veräußert werden (§ 1059 BGB).
• Der Nießbraucher trägt u. a. die Kosten für Schornsteinfeger, Strom, Heizung, Wasser und Grundsteuern (§ 1047 BGB).
• Lastet auf der Immobilie eine Hypothek, hat der Berechtigte die anfallenden Zinsen zu tragen (§ 1047 BGB). 
• Der Nießbraucher hat außerdem für die Erhaltung der Sache zu sorgen (§ 1041 BGB). Dazu gehören die üblichen Verschleißreparaturen.
• Auch Prämien für Versicherungen gegen Brand- und Unfallschaden trägt der Berechtigte für die Dauer des Nießbrauchs (§ 1045 BGB).



Wichtig: Anderweitige Vereinbarungen sind jederzeit möglich. Um den Nießbraucher finanziell nicht zu überlasten, kann der neue Eigentümer sämtliche Reparaturen und Darlehen übernehmen.

Welche Rechte und Pflichten

haben Eigentümer?

Stimmt der Beschenkte oder Käufer der Immobilie einer Nießbrauchvereinbarung zu, erlaubt er die Nutzung der Immobilie durch den Berechtigten (= wirtschaftlicher Eigentümer). Im Gegenzug geht die Immobilie unentgeltlich oder entgeltlich auf den neuen Eigentümer über:



• Dem Eigentümer bleibt lediglich das Verfügungsrecht.
• Das Nießbrauchrecht gilt bis zum Tod des Berechtigten oder bis zu einem vereinbarten Ablaufzeitpunkt.
• Üblicherweise stehen dem Eigentümer keine Mieterträge zu. 
• Instandhaltungsmaßnahmen, die über den Verschleiß hinaus erforderlich sind, hat der Eigentümer zu tragen. Das gilt auch für Versicherungen, die über den Brand- und Unfallschutz hinausgehen

Recht auf Minderung der Schenkungssteuer

Als schenkende Eigentümer können Sie die Schenkungssteuer gezielt mindern, da der Objektwert um den Wert des Nießbrauchs reduziert wird. Dieser basiert auf der Jahreskaltmiete und dem Kapitalwert (Vervielfältiger) laut Kapitalwerttabelle. 

Beispiel: 

• Objektwert 500.000 EUR, Jahresmiete 12.000 EUR, Alter des Nießbrauchberechtigten: 60 Jahre. 
• Berechnung: 12.000 EUR x 12,852 = 154.224 EUR. 



Ergebnis: Vom Wert der Immobilie wird dieser Wert abgezogen. Es verbleibt ein Restwert von 345.776 EUR. Bei Übertragung auf ein Kind entfällt damit die Schenkungssteuer aufgrund des Freibetrages von 400.000 EUR komplett.

Wer haftet bei Rechtsstreitigkeiten
zum Nießbrauch?

Rund um den Nießbrauch gibt es einige Hürden, die zu Rechtsstreitigkeiten zwischen dem Nießbraucher und dem Eigentümer der Immobilie führen können. Solche Situationen entstehen meist durch unklare oder fehlende Formulierungen im Nießbrauchvertrag. Die gängigen Stolperfallen umgehen Sie am besten mit unseren Experten für Immobilienrecht:

Instandhaltungsaufwand

Der Gesetzgeber hat dem Nießbraucher gewöhnliche Aufwendungen für Instandhaltungen übertragen. Ausbesserungen und Erneuerungen, die über das gewöhnliche Maß hinausgehen, bleiben dem Eigentümer vorbehalten. Das umfasst z. B. die Neueindeckung oder Wärmedämmung eines Dachs. Werden außerordentliche Reparaturen notwendig, ist der Nießbraucher verpflichtet, den Eigentümer unverzüglich zu informieren.

Die Aufteilung der Kostenübernahme kann von den Parteien abweichend geregelt werden. Diese Neuregelung sollte schriftlich, eindeutig und nachvollziehbar sein.

Gesamtberechtigung

Häufig wird ein Nießbrauchrecht für die Eltern vereinbart. War ein Elternteil bisher Alleineigentümer der Immobilie, bleibt oft unklar, wann der Nießbrauch dem anderen Ehepartner zusteht. Eine missverständliche Erklärung zur Gesamtberechtigung nach § 428 BGB führt dann zur Annahme, der Schenker habe den Nießbrauch zur Hälfte an den Ehegatten abgetreten. Das kann beispielsweise hinsichtlich der Mieterträge oder bei Trennung zu Problemen führen.

Pflichtteil

Übertragen Eltern die Immobilie an Sohn oder Tochter, sollten sie einiges beachten, wenn es eine weitere pflichtteilsberechtigte Person gibt. Ist ein Kind bei der Schenkung der Immobilie unberücksichtigt geblieben, kann es nach dem Erbrecht seinen Pflichtteil einfordern. Es gilt:

• Liegen zwischen der Übertragung der Immobilie (Schenkung) und dem Todesfall des Schenkenden mehr als 10 Jahre, besteht ohne eingetragenen Nießbrauch kein Anspruch mehr.
• Wurde die Immobilie unter dem Vorbehalt des Nießbrauchs verschenkt, besteht der Pflichtteilsanspruch auch nach mehr als 10 Jahren weiter (BGH v. 27.04.1994, Az. IV ZR 132/93).

Der Nießbrauchsvorbehalt

bietet Chancen und Risiken

Übertragen Eigentümer ihre Immobilie unter dem Vorbehalt eines Nießbrauchs, ermöglicht das die Ausnutzung der Schenkungsfreibeträge. Die Freude des Beschenkten wird jedoch durch hohe außerordentliche Aufwendungen getrübt. Übernimmt der Nießbraucher solche Kosten ohne vertragliche Vereinbarung, ist dies eine Schenkung an den Eigentümer. Auch wenn später auf den Nießbrauch verzichtet wird, entsteht eine Schenkung in Höhe des dann aktuellen Kapitalwerts.

Beachten Sie bei aller Gestaltungsfreiheit die steuerlichen Konsequenzen. Hier kommt es auf präzise Formulierungen im Nießbrauchvertrag und rechtzeitige, umfassende Beratung durch unsere Rechtsanwaltskanzlei im Vertragsrecht an. Sprechen Sie uns an. Wir nehmen uns Zeit für Ihr individuelles Vorhaben.