Immobilienkaufvertrag – Wann ist ein Rücktritt zulässig?

Viele Menschen schließen nur einmal im Leben einen Immobilienkaufvertrag ab – der Rücktritt davon ist eher unbekanntes Terrain. Ein Schritt, der mit Aufwand und Kosten verbunden ist und gut überlegt sein sollte. Wenn der Vertrag notariell beurkundet wurde, sind Käufer und Verkäufer daran gebunden. Hat eine der Parteien wichtige Gründe für den Wunsch nach Rückabwicklung, ist einiges zu beachten. Wir erklären, wann Sie trotz notariell beurkundeten Immobilienkaufvertrags einen Rücktritt durchsetzen können.

Ist bei einem Immobilienkaufvertrag der Rücktritt sinnvoll?

Ein geeignetes Grundstück für das eigene Haus ist ein großes Ziel. Passen schließlich Lage, Preis und Objekt zusammen, fehlen nur noch der Notartermin und die Eintragung ins Grundbuch. Manchmal wollen Käufer allerdings vom Kaufvertrag zurücktreten. Die Gründe sind vielfältig:

• Die geplante Finanzierung kommt nicht zustande
• Im Nachhinein erscheint das Objekt zu teuer, zu klein, zu groß oder zu weit vom Arbeitsplatz entfernt
• Eine andere Immobilie ist attraktiver
• Das Objekt weist Mängel auf, über die vor dem Kauf nicht informiert wurde
• Der Arbeitgeber kündigt einen Standortwechsel oder Stellenabbau an
• Verwandte werden pflegebedürftig und benötigen Unterstützung vor Ort

Unterschieden wird beim Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag zwischen gesetzlichem und vertraglichem Rücktrittsrecht sowie zwischen Neubauvorhaben und gebrauchten Immobilien.

Wann sollten Sie anwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen?

Der Kauf einer Immobilie ist eine komplexe Angelegenheit. Ist der Immobilienkaufvertrag geschlossen, erweist sich ein Rücktritt als aufwendig. Unsere Fachanwälte mit Expertise in Immobilienrecht und Vertragsrecht klären auf:

• Nach der Beurkundung durch den Notar ist der Kaufvertrag bindend.
• Insbesondere wenn kein Rücktrittsrecht vereinbart wurde, bieten sich nur wenige Chancen, einen Immobilienkaufvertrag im Rahmen des Rücktritts abzuwickeln.
• Trotz persönlicher Gründe bleibt der Kaufvertrag mit seinen Zahlungsverpflichtungen ohne Zustimmung des Verkäufers meist wirksam.

Ob und welche Möglichkeiten es gibt, Ihren Wunsch durchzusetzen, sagt Ihnen ein Rechtsanwalt unserer Kanzlei in Göppingen. Fehlt es am Rechtsanspruch, den Immobilienkaufvertrag per Rücktritt zu annullieren, hilft eventuell der direkte Kontakt. Ihr Anwalt stimmt die Details für den Rücktritt gerne mit dem Verkäufer ab, der dem Vorhaben zustimmen muss.

Sie haben an Ihrer Immobilie Mängel festgestellt?

Auch Mängel an der Immobilie berechtigen nicht automatisch zur Stornierung. Erst wenn diese einen „erheblichen Mangel“ darstellen, kommt bei einem Immobilienkaufvertrag der Rücktritt in Betracht. Nach Auffassung des Bundesgerichtshofes liegt die Grenze zwischen einem „unerheblichen“ und einem „erheblichen“ Mangel bei einem Beseitigungsaufwand von mehr als 5 % des Kaufpreises.

Liegen die Kosten darunter, haben Käufer keinen Anspruch auf Rückabwicklung des Kaufvertrages. Sie können den Mangel auf eigene Kosten beheben lassen und diese dem Verkäufer berechnen. Wir übernehmen die Schadensersatzforderungen gerne für Sie.

Wie verläuft der Rücktritt von einem Immobilienkaufvertrag?

Sofern noch keine Übertragung des Eigentums mit Eintragung ins Grundbuch erfolgte, können Sie den Rücktrittswunsch formlos erklären. Andernfalls müssen Sie diesen bei Ihrem Notar beantragen.

Der formlose Rücktritt läuft in mehreren Stufen ab:

1. Besteht kein Ausschluss der Gewährleistung, wie z. B. bei Neubauten, setzen Sie der anderen Partei eine Frist, um den erheblichen Mangel beheben zu lassen.
2. Verstreicht diese Nachbesserungsfrist erfolglos, dürfen Sie den Rücktritt einleiten.
3. Schadenersatz können Sie auf Basis des § 249 BGB mithilfe von Kaufpreis, Finanzierungskosten, Maklercourtage, Notargebühren sowie dem Rücktrittsgrund ermitteln.

Auch Verkäufer können vom Vertrag zurücktreten, sofern der Käufer den geforderten Kaufpreis schuldig bleibt:

• Fehlt ein konkreter Zahlungszeitpunkt im Kaufvertrag, muss der Verkäufer den Käufer schriftlich zur Zahlung auffordern.
• Häufig übernimmt der Notar diesen Schritt: Er schickt dem Käufer eine vorab vereinbarte „Fälligkeitsmitteilung“ und setzt eine Nachfrist.
• Verstreicht diese ohne Zahlung des Kaufpreises, steht dem Verkäufer das Rücktrittsrecht zu.

Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag – Wir beraten Sie gerne

Sie hatten Ihr Ziel, einen Immobilienkaufvertrag, erreicht und planen den Rücktritt? Dabei haben Sie eine ganze Reihe an Gesetzen und Vorschriften einzuhalten. Immobilienrecht, Vertragsrecht, Steuerrecht, Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) , Grundbuchordnung (GBO) , Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und viele mehr. Wer sich souverän durch diesen Gesetzesdschungel bewegen möchte, sucht sich anwaltliche Unterstützung.

Die Investition kann sich schon bei der Gewerbesteuer amortisieren: Erfolgt die Rückabwicklung nämlich innerhalb von zwei Jahren nach Vertragsabschluss, ist die Erstattung der Grunderwerbsteuer (§ 16 GrEStG ) erlaubt. Diese erfolgt sogar ohne Frist, wenn ein Rücktrittsrecht zwischen den Parteien vereinbart wurde. Wird die Rückabwicklung aufgrund von Unklarheiten verschoben, endet das Erstattungsrecht in jedem Fall nach 2 Jahren (BFH vom 18.11.2009, Az. II R 11/08).

Haben Sie hierzu Fragen, wenden Sie sich vertrauensvoll an unsere Kanzlei für Immobilienrecht.