Lassen Sie Ihren Immobilienkaufvertrag durch unsere erfahrenen Anwälte prüfen!

Sie befinden sich im Kauf- oder Verkaufprozess einer Immobilie? Wir überprüfen Ihren Immobilienkaufvertrag, um die besten Bedingungen für Sie zu sichern. Profitieren Sie von unserer Expertise. Wir vertreten Ihr Interesse und bewahren sie vor unangenehmen Überraschungen.

Ist eine Prüfung trotz Erstellung durch einen Notar nötig?

Sicher haben Sie sich schon gefragt, ob die Überprüfung des Immobilienkaufvertrages notwendig ist, nachdem dieser von einem Notar erstellt worden ist. Im Gegensatz zu einem Notar, der Ihnen nur die Einzelheiten des vorformulierten Vertrags mitteilt, erläutern wir alle ungünstigen Klauseln und setzen uns für Ihre Interessen ein.

Neben dem Kaufvertrag selbst werden von uns auch weitere relevante Unterlagen geprüft, wie z.B.:

• Grundbuchauszug, Flurkarte, Baugenehmigung etc.
• Einschätzung wirtschaftlicher Gesichtspunkte und steuerlicher Folgen der vereinbarten Klauseln (z. B. Einschätzung der Kaufpreishöhe).
• Hinweise auf rechtliche Fallstricke des Immobilienkaufvertrags.

Die zur Anpassung des Immobilienkaufvertrages notwendige Kommunikation mit Ihrem Vertragspartner bzw. dem Notar übernehmen wir für Sie.

Was versteht man unter einem Immobilienkaufvertrag?

Beim Immobilienkaufvertrag geht es in der Regel um einen Kaufvertrag gem. § 433 BGB über ein Haus, ein Grundstück, eine Eigentumswohnung oder sonstige Immobilie. Hierbei ist aber im Unterschied zum üblichen Kaufvertrag besondere Vorsicht geboten. Der Immobilienkaufvertrag bedarf einer gesonderten Vertragsgestaltung, da an manchen Stellen die gesetzlichen Regelungen nicht ausreichen, um den Willen der Vertragsparteien umfassend zu erfassen.

Worauf ist bei einem Immobilienkaufvertrag zu achten?

Durch die Notwendigkeit notarieller Beurkundung gemäß § 311 b BGB sind Immobilienkaufverträge zwingend notariell zu beurkunden. Diese Regelung dient dem Schutz und der Warnung vor eben jenen weitreichenden finanziellen und rechtlichen Konsequenzen eines solchen Vertrages. Das Erfordernis der Beurkundung erstreckt sich dabei auf alles, was nach dem Willen der Vertragsparteien vereinbart werden soll.

Zu denken ist hier insbesondere an mitverkaufte bewegliche Gegenstände, Rückkauf- oder Rückmietrechte oder Renovierungs- oder Bauverpflichtungen einer Vertragspartei. In der Praxis wird dies gelegentlich von den Beteiligten, sei es aus Unkenntnis, sei es absichtlich aus Kostengründen, übersehen und ist vom Notar durch entsprechende Nachfragen aufzuklären. Die fehlende notarielle Beurkundung macht den Vertrag bis zur Grundbucheintragung nichtig, sodass sich Fehler in dieser Hinsicht gravierend auswirken (§ 125 S. 2 BGB ).

Vertragsparteien und Vertragsgegenstand

Zunächst ist hier die Frage zu stellen, wer kauft was von wem. Im Immobilienkaufvertrag sind alle Vertragsparteien vollständig aufzunehmen. Darüber hinaus muss der konkrete Kaufgegenstand sowie die Kaufpreishöhe festgelegt sein. Um Fehler zu vermeiden, ist es erforderlich, dass der Notar vor der Beurkundung das Grundbuch einsieht und den Kaufgegenstand entsprechend in den Immobilienkaufvertrag aufnimmt. Der Käufer sollte daher genau überprüfen, was im Vertrag laut Grundbuch genannt ist, da schließlich nur dieser Kaufgegenstand verkauft wird.

Im Grundbuch ist auch eingetragen, ob das Grundstück belastet ist, zum Beispiel durch eine Dienstbarkeit (Wege- und Leitungsrechts für benachbarte Grundstücke). Dies steht in Abteilung II des Grundbuchs, diese müssen dabei häufig vom Käufer übernommen werden, weil sie sich auf das spezielle Grundstück beziehen und meist eine Löschung nicht erreicht werden kann. Es ist eine Sache der Kaufpreisfindung, ob der Käufer mit diesen Rechten leben kann oder eben nicht und der Kauf nicht zustande kommt.

Rechte in Abteilung III des Grundbuchs (Grundpfandrechte) können und müssen dagegen durch die Zahlung einer Geldsumme erledigt werden. Regelmäßig werden diese Rechte aus dem Kaufpreis unmittelbar an die Gläubiger bezahlt. Meist handelt es sich dabei um diejenige Bank, die dem Verkäufer dessen Kauf oder Bau finanziert hat.

Lastenfreistellung

Das Kaufobjekt muss lastenfrei sein – die sogenannte Freiheit von Belastungen, soweit diese nicht übernommen werden. Nicht übernommen werden die auf das Kaufobjekt lastenden Grundpfandrechte. In der Praxis sichern diese jedoch meist noch bestehende Darlehen des Verkäufers, die dieser seinerseits zum Erwerb des Kaufgegenstandes verwendet hat. Diese Darlehen werden dann auf Rechnung des Verkäufers durch den Kaufpreis abgelöst. Daneben hat aber auch der Käufer ein Eigeninteresse daran, dass der Verkäufer den Kaufpreis auch tatsächlich zur Tilgung dieser Darlehen verwendet. Denn nur dann werden die Banken den Kaufgegenstand auch von ihren Grundpfandrechten freigeben und der Erwerber erhält unbelastetes Eigentum. Wenn der Käufer also den gesamten Kaufpreis an den Verkäufer zahlt, geht er das Risiko ein, dass dieser das Geld anderweitig verwendet und die Grundpfandrechte bestehen bleiben. In der Praxis zahlt der Erwerber daher direkt an die Banken des Verkäufers.

Die Banken wiederum übersenden an den Notar Löschungsbewilligungen bzgl. der Grundpfandrechte unter der Treuhandauflage, dass ein bestimmter Betrag aus dem Kaufpreis an die Bank gezahlt wird. Der Notar teilt diesen Betrag dem Käufer mit, der den Kaufpreis entsprechend überweist und nur den verbleibenden Rest unmittelbar an den Verkäufer bezahlt. Auf diese Weise ist sichergestellt, dass die Banken des Verkäufers den von ihnen zu beanspruchenden Teil des Kaufpreises erhalten und, da die Löschungsbewilligungen bereits bei dem Notar verwahrt werden, mit Eigentumsumschreibung die Löschung erfolgt.

Rücktrittsrecht vom Immobilienkaufvertrag

Der Verkäufer und der Käufer können je nach Einzelfall auch ein gesondertes Rücktrittsrecht vereinbaren. Damit regeln sie, unter welchen Umständen sie vom Immobilienkaufvertrag zurücktreten können und inwieweit dafür gegenüber dem Vertragspartner Entschädigung erbracht werden muss. Auch dieses Rücktrittsrecht bedarf einer notariellen Beurkundung. Wurde im Kaufvertrag kein Rücktrittsrecht vereinbart, so gilt das gesetzliche Rücktrittsrecht.

Auflassungsvormerkung

Durch die Auflassungsvormerkung wird der Übereignungsanspruch des Käufers an dem Kaufobjekt sichergestellt. Zwischen dem Abschluss des Immobilienkaufvertrags und der Übertragung des Eigentums des Kaufobjekts vergeht üblicherweise ein längerer Zeitraum.

Durch die Eintragung der Vormerkung in das Grundbuch ist insbesondere ein Weiterverkauf an Dritte gegenüber dem Erwerber unwirksam. Weder anderweitige Verfügungen des Verkäufers über die Kaufsache (§ 883 II BGB) noch eine eventuell eintretende Insolvenz (§106 InsO) können dann den Eigentumserwerb des Erwerbers hindern. Erst wenn der Verkäufer den Kaufpreis erhalten hat, wird das Eigentum umgeschrieben. Soweit zwischen Eintragung der Vormerkung und Eigentumsumschreibung ein Störfall (bspw. Insolvenz) eintreten sollte, sind beide Parteien notfalls bis zum Abschluss eines Gerichtsverfahrens gesichert.

Genehmigungen Vorkaufsrechte

In Betracht kommen Genehmigungen, die zur Rechtswirksamkeit oder zum Vollzug des Vertrages notwendig sind. Es fallen darunter, insbesondere die Verwalterzustimmung bei der Veräußerung von Wohnungs- und Teileigentum gemäß § 12 I WEG , aber auch familiengerichtliche Genehmigungen bei der Beteiligung Minderjähriger oder bestimmte öffentlich-rechtliche Genehmigungen wie die Grundstücksverkehrsgenehmigung bei der Veräußerung landwirtschaftlicher Grundstücke (§ 2 Grundstücksverkehrsgesetz ).

Eventuell kann im Immobilienkaufvertrag auch vereinbart werden, ob die Kaufpreisfälligkeit von Erklärungen über das Nichtbestehen oder den Verzicht auf eventuelle Vorkaufsrechte abhängen soll. Öffentlich-rechtliche Vorkaufsrechte haben regelmäßig dingliche Wirkung oder führen sogar zu einer Grundbuchsperre, sodass der Eigentumserwerb des Käufers nur gesichert ist, wenn die entsprechenden Erklärungen vorliegen.

Gewährleistungsrechte

Auch Mängelrechte genannt – sofern nicht vertraglich ausgeschlossen – verjähren innerhalb von fünf Jahren ab Übergabe der Immobilie. Dabei ist zwischen Sach- und Rechtsmängel zu unterscheiden:

Sachmängel sind wie zum Beispiel Feuchtigkeitsschäden, asbesthaltigen Fassadenverkleidung, Undichtigkeit des Daches Rechtsmängel: Im Grundbuch eingetragene Belastungen, bestehende Miet- und Pachtverhältnisse, Beschränkungen nach dem Wohnraumförderungsgesetz in Bezug auf Mieterkreis und Miethöhe, insbesondere bei Sozialwohnungen. Oftmals werden Sachmängel im Immobilienkaufvertrag ausgeschlossen, sofern keine arglistige Täuschung (§ 123 BGB ) vorliegt. Arglistige Täuschung liegt vor, wenn dem Verkäufer ein Mangel bereits bekannt war und er davon ausgehen musste, dass er auch für den Käufer relevant ist – er ihn aber trotzdem nicht darüber informiert. Hierbei gibt es eine Besonderheit der Verjährung: Die Ansprüche verjähren erst innerhalb von drei Jahren ab dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist oder der Käufer Kenntnis von dem Mangel erlangt hat (§ 438 Abs. 3 BGB ).

Besitzübergang

Nach der gesetzlichen Regelung der §§ 433 , 320 BGB ist auch die Übergabe der Kaufsache Zug um Zug mit der Kaufpreiszahlung zu leisten. Übergabe, also Besitzverschaffung, bei einer bebauten Immobilie erfolgt insbesondere durch die Übergabe der Schlüssel.

Im Gegensatz zur Eigentumsverschaffung ist hier eine Zug-um-Zug-Leistung mit der Kaufpreiszahlung zumindest denkbar und wird häufig auch so vereinbart. Besitzübergabe gegen Kaufpreiszahlung kann erfolgen durch Übergabe von Bargeld, eines bankbestätigten Schecks oder gemeinsamer Blitzüberweisung bei Schlüsselübergabe in der Bank des Käufers. Zur einfacheren Handhabung wird in der Praxis, trotz strenggenommen abweichender vertraglicher Regelung, meist erst der Kaufpreis überwiesen und dann die Übergabe nebst gemeinsamer Begehung vollzogen.

Fristen und Vertragsstrafe

Zu berücksichtigen ist, dass an jede vertraglich geregelte Frist eine Vertragsstrafe für den Fall eines Verzugs vereinbart werden kann. Dies gilt insbesondere für die Fälligkeit des Kaufpreises und den Übergabetermin, da eine Nicht-Einhaltung dieser Fristen oftmals mit finanziellen Einbußen der Gegenseite einhergehen kann.

Haben Sie hierzu Fragen, wenden Sie sich vertrauensvoll an unsere Kanzlei für Immobilienrecht.