Hausverkauf mit Wohnrecht – Das sollten Sie dazu wissen

Bei einem Hausverkauf mit Wohnrecht können die bisherigen Eigentümer ihre Immobilie oder einen Teil davon weiter nutzen.
Das hat insbesondere für ältere Verkäufer den Vorteil, dass sie den Wohnort nicht wechseln müssen. Gerne genutzt wird ein Wohnrechtsvertrag, auch bei Übertragung der Immobilie an Kinder oder Enkel.

Den Hausverkauf mit Wohnrecht haben Gesetzgeber und Finanzbehörden mit einigen Anforderungen verknüpft. Beispielsweise müssen die Rechte und Pflichten beider Parteien schriftlich vereinbart und notariell beglaubigt werden.

Keine leichte Aufgabe, doch unsere Spezialisten unterstützen Sie in jedem Rechtsgebiet. Lassen Sie sich rund um Wohnrecht und Immobilienrecht beraten. Wir helfen Ihnen sicher über alle rechtlichen und steuerlichen Hürden.

Anwalt Immobilienrecht Göppingen – Dory & Marx

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Was bedeutet ein Hauskverkauf mit Wohnrecht?

Sie wollen Ihr Objekt verkaufen, aber auf Ihre gewohnte Umgebung nicht verzichten? Die Lösung des Dilemmas kann der Hausverkauf mit Wohnrecht sein. Diese Option ist speziell bei älteren Menschen beliebt. Auch Eigentümer, die ihren Wohnort verändern, aber einen Zweitwohnsitz behalten wollen, nutzen diese Lösung gerne.

Das Wohnrecht gehört zu den beschränkt persönlichen Dienstbarkeiten und wird ins Grundbuch eingetragen (§ 1093 BGB ). Kaufinteressenten können sich in Abteilung II des Grundbuchs über die Vorlast informieren oder werden vom Notar aufgeklärt.

Welchen Vorteil bietet ein Wohnrecht?

In der Regel besteht die persönliche Dienstbarkeit bis zum Tod der Wohnberechtigten. Eher selten wird das Wohnrecht als zeitlich befristet eingetragen. Dann darf der neue Eigentümer nach Fristablauf über die Räumlichkeiten bestimmen.

Handelt es sich bei den Räumen um eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, umfasst das Nutzungsrecht auch gemeinschaftliche Bereiche. Dazu gehören u. a. Waschküche, Trockenraum, Fahrradkeller, Dachboden, Garten oder Kfz-Stellplätze der Wohngemeinschaft.

Wird das Gebäude zu Lebzeiten der Wohnberechtigten weiterverkauft, bleibt das Recht unverändert. Rechteinhaber dürfen trotz des Verkaufs einen Teil oder die gesamte Immobilie bewohnen und nutzen. Bestehen mit dem neuen Eigentümer der Immobilie Unstimmigkeiten darüber, helfen die Spezialisten unserer Rechtsanwaltskanzlei mit ihrer langjährigen Erfahrung.

Rechte und Pflichten der bisherigen neuen Eigentümer

Beim Hausverkauf mit Wohnrecht steht meist die Abgabe der Verantwortung für die Immobilie im Fokus. Verkäufer wollen weiterhin das gewohnte Umfeld und die erhöhte Lebensqualität durch die Kaufpreiszahlung genießen. Ein Umstand, der hauptsächlich ältere Immobilienbesitzer mit moderaten Renten vom Verkauf überzeugt.

Dennoch sollten sich verkaufswillige Eigentümer intensiv mit den Rechten und Pflichten und der künftig veränderten Rolle in „ihrer“ Immobilie beschäftigen.

Rechte und Pflichten der Wohnberechtigten

  • Wohnberechtigte sind zum überwiegend mietfreien Bewohnen bestimmter Räume oder der kompletten Immobilie befugt.
  • Freunde, Angehörige, Lebenspartner oder Pflegepersonal dürfen aufgenommen werden (Aufnahmerecht).
  • Das Wohnrecht endet mit dem Auszug aus der Immobilie, dem Fristablauf oder dem Tod der Wohnberechtigten (entsprechend der Eintragung).
  • Rechteinhaber dürfen die Räume nicht vermieten, übertragen, belasten oder zum Verkauf anbieten.
  • Das Löschen der Dienstbarkeit ist nur mit Zustimmung der Berechtigten möglich.
  • Es besteht die Pflicht zur Zahlung von verbrauchsabhängigen Nebenkosten wie Strom oder Wasser.
  • Rechteinhaber sind zur Übernahme von kleineren Reparaturen verpflichtet.

Rechte und Pflichten der Käufer

  • Eigentümer haben unter Berücksichtigung des Wohnrechts das Recht zur Nutzung, Vermietung, Veräußerung und Beleihung der Immobilie.
  • Es besteht die Pflicht zur Zahlung verbrauchsunabhängiger Nebenkosten.
  • Größere Reparaturen, Sanierungen und Umbauten übernehmen die Eigentümer.
  • Zum Weiterverkauf ist keine Zustimmung der Wohnberechtigten erforderlich.
  • Besichtigungstermine müssen mit den Rechteinhabern vereinbart werden.

Auswirkungen des Hausverkaufs mit Wohnrecht auf den Kaufpreis

Besteht ein Wohnrecht, können die Käufer ihre Immobilie nicht uneingeschränkt nutzen oder weiterverkaufen. Das mindert den Immobilienwert und wirkt sich auf den Verkaufspreis aus. Um zu entscheiden, ob sich der Hausverkauf mit Wohnrecht lohnt, muss der Wertverlust ermittelt werden. Dazu wird im ersten Schritt der Wert des Wohnrechts berechnet. Dieser richtet sich nach der Lebenserwartung des Berechtigten und den erzielbaren Mieterträgen. Dabei hängt die verbleibende Wohnrechtsdauer von Alter und Geschlecht des Rechteinhabers ab (siehe Kapitalwerttabelle).

Die angenommene Jahreskaltmiete wird mit dem Kapitalwert laut Kapitalwerttabelle des Bundesfinanzministeriums multipliziert.

Berechnungsbeispiel:

  • Wohnberechtigt ist eine 45-jährige Frau: Lebenserwartung laut Tabelle 38,28 Jahre
  • Kapitalwert laut Tabelle: 16,276
  • Angenommene Kaltmiete p. a.: 6.000 EUR
  • Wohnrechtswert: 6.000 x 16,276 = 97.656

Der Wert des Wohnrechts von 97.656 EUR wird vom ermittelten Immobilienwert abgezogen. Das Ergebnis stellt den aktuellen (verminderten) Marktwert dar. Bei unserer Muster-Immobilie mit einem Wert von 800.000 EUR verbleibt ein Marktwert von 702.344 EUR.

Löschung des Rechts bei Zwangsversteigerung

Eigentümer wollen das Wohnrecht wegen des Wertverlustes meist so schnell wie möglich löschen lassen. Die Löschung erfordert jedoch die Zustimmung der Wohnberechtigten. Steht allerdings eine Zwangsvollstreckung gegen den Eigentümer an, empfiehlt sich der Hausverkauf mit Wohnrecht an die Gläubigerbank.

Hintergrund:
Das Kreditinstitut hat gegenüber der persönlichen Dienstbarkeit in Abt. II den Vorrang im Grundbuch. Das führt bei Zwangsversteigerung zur Löschung des Wohnrechts. Rechteinhaber haben nach der Versteigerung lediglich einen Ausgleichsanspruch gegen die Bank.

Kostenverteilung bei Hausverkauf mit Wohnrecht

Kaufnebenkosten

Wurde nichts anderes vereinbart, tragen die Käufer sämtliche Kaufnebenkosten wie Maklercourtage, Notar- und Grundbuchgebühren sowie die Grunderwerbssteuer.  Die Notar- und Grundbuchgebühren für Beurkundung und Eintragung des Wohnrechts tragen die Wohnberechtigten. Eine abweichende Kostenverteilung ist möglich.

Nebenkosten

Verbrauchsabhängige Nebenkosten wie Strom, Wasser, Gas etc. zahlen die Rechteinhaber. Verbrauchsunabhängige Nebenkosten wie Schornsteinfegergebühren und Heizungswartung tragen die Immobilieneigentümer.

Reparaturen

Wohnrechtsberechtigte müssen nur kleine Reparaturen übernehmen. Sanierungen, Umbauten und größere Reparaturen trägt der Immobilieneigentümer.

Steuern

Wird die Immobilie unentgeltlich an Nachkommen übertragen, gilt dies als Schenkung. Um die steuerlichen Auswirkungen zu ermitteln, zieht man den Wert des Wohnrechts vom Immobilienwert ab. Die Differenz unterliegt der Erbschafts- und Schenkungssteuer (ErbStG). Aufgrund der nachfolgend aufgeführten Freibeträge bleibt die Übertragung oft steuerfrei:

  • Ehepartner und eingetragene Lebenspartner: 500.000 EUR
  • leibliche Kinder; Stief- und Adoptivkinder; Enkel, deren Eltern bereits verstorben sind: 400.000 EUR
  • Enkel: 200.000 EUR
  • Eltern, Großeltern: 100.000 EUR
  • Geschwister, Nichten, Neffen, Stiefeltern, Schwiegerkinder: 20.000 EUR
  • Nicht verwandte Personen: 20.000 EUR
Wichtig:
Wird die Immobilie verkauft und ein Erlös deutlich unterhalb des Marktwerts erzielt, geht das Finanzamt von einer teilweisen Schenkung an den Käufer aus.

Beispiel:
Ist das Haus 800.000 EUR wert und kann aufgrund des Wohnrechts nur für 700.000 EUR verkauft werden, unterliegen 100.000 EUR der Erbschafts- und Schenkungssteuer (ErbStG). Diesen Betrag hat der Käufer zu versteuern.

Pflichtteil

Übertragen Eltern die Immobilie an Sohn oder Tochter, sollten sie einiges beachten, wenn es eine weitere pflichtteilsberechtigte Person gibt: Ist ein Kind bei der Schenkung der Immobilie unberücksichtigt geblieben, kann es nach dem Erbrecht seinen Pflichtteil einfordern.

Es gilt:

  • Liegen zwischen der Übertragung der Immobilie (Schenkung) und dem Todesfall des Schenkenden jedoch mehr als 10 Jahre, besteht ohne eingetragenen Nießbrauch kein Anspruch mehr.
  • Wurde die Immobilie unter dem Vorbehalt des Nießbrauchs verschenkt, besteht der Pflichtteilsanspruch auch nach mehr als 10 Jahren weiter (BGH v. 27.04.1994, Az. IV ZR 132/93).

Profitieren Sie beim Hausverkauf mit Wohnrecht von professioneller Unterstützung

Nicht immer empfiehlt sich die Vereinbarung eines lebenslangen Wohnrechts. Die Höhe der Wertminderung sollten Sie vor dem Verkauf ermitteln und durch Experten beurteilen lassen. Steht eine Zwangsvollstreckung beim Käufer an, lassen Sie die Aufhebung Ihres Wohnrechts und den Ausgleichsanspruch unbedingt anwaltlich prüfen. Der Ausgleichsbetrag sollte mindestens die Nettokaltmiete für die restliche Lebensdauer nach Kapitalwerttabelle abdecken.

Unsere Rechtsanwaltskanzlei ermittelt alle notwendigen Parameter und berät Sie über Auswirkungen und Alternativen. Selbstverständlich erstellen wir Ihnen auch Entwürfe für einen Wohnrechtsvertrag oder einen Aufhebungsvertrag zur Löschung des Rechts.

Sollte es Unklarheiten oder Streitigkeiten zwischen den Parteien geben, nehmen sich unsere Spezialisten genug Zeit, um Ihr (Wohn-)Recht außergerichtlich oder gerichtlich durchzusetzen.

Haben Sie hierzu Fragen, wenden Sie sich vertrauensvoll an unsere Kanzlei für Immobilienrecht.

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