Nießbrauch – Das sollten Berechtigte und Immobilieneigentümer wissen

Für den Nießbrauch entscheiden sich häufig Eltern, die ihr Vermögen bereits zu Lebzeiten an die Nachkommen übertragen wollen. Da der Nießbrauch den Wert der Immobilien reduziert, fällt die unentgeltliche Übertragung auf Kinder aufgrund der hohen Schenkungssteuer günstig aus. Obwohl das Nießbrauchrecht oft mit dem Wohnrecht verwechselt wird, bietet es weit mehr Flexibilität. Fehlen dazu vertragliche Vereinbarungen oder sind diese unklar, können sich aus der Gestaltungsfreiheit schnell Probleme entwickeln.

Was bedeutet Nießbrauch?

Als Nießbrauch wird ein umfassendes Nutzungsrecht am Eigentum einer anderen Person bezeichnet (§ 1030 BGB ). Es handelt sich um eine persönliche Dienstbarkeit, die den Begünstigten berechtigt, u. a. eine Immobilie, ein Recht, Wertpapiere oder Kapitalbeteiligungen für sich zu nutzen. Die Parteien können sich auf Teile der Sache beschränken (z. B. auf eine Etage der Immobilie) oder bestimmte Nutzungsarten ausschließen (z. B. die Vermietung). Dabei handelt es sich um den Bruchteilnießbrauch oder Quotennießbrauch.

Das Nießbrauchrecht wird bei Grundstücken und Immobilien als Vorlast in Abt. II des Grundbuchs eingetragen. Vorher muss ein Notar die Bestellung beurkunden. Damit ist es ein beschränktes dingliches Recht, das auch bei Weiterverkauf bestehen bleibt. Berechtigte sind meist die bisherigen Eigentümer (Vorbehaltsnießbrauch), seltener auch Dritte (Zuwendungsnießbrauch). Die bisherigen Eigentümer dürfen alle Grundstücksaufwendungen einschließlich der Gebäude-AfA als Werbungskosten steuerlich absetzen.

Ein Nießbrauch endet …

• nach Ablauf einer vereinbarten Frist
• mit Tod des Berechtigten
• mit Verzicht auf die Dienstbarkeit
• mit Untergang des Gegenstands des Nießbrauchs
• mit Löschung der Vorlast im Grundbuch

Die Parteien können darüber hinaus weitere Gründe festlegen, wann die Dienstbarkeit aufgehoben werden soll (§ 1062 BGB).
Beispielsweise, wenn der überlebende berechtigte Ehepartner wieder heiratet.

Welche Rechte und Pflichten haben Nießbrauchberechtigte?

Nießbrauchberechtigte haben ein lebenslanges Nutzungsrecht und profitieren von den Erträgen der Immobilie. Dieses Recht müssen auch künftige Eigentümer akzeptieren.

Ferner gilt:

• Sofern nichts anderes vereinbart wurde, dürfen Nießbraucher die Immobilie vermieten.
• Die erwirtschafteten Mieterträge sind als „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ zu versteuern.
• Das Nießbrauchrecht ist nicht vererblich (§ 1061 BGB), nicht übertragbar (mit Ausnahme § 1059a BGB) und darf nicht veräußert (§ 1059 BGB) werden.
• Der Nießbraucher trägt u. a. die Kosten für Schornsteinfeger, Strom, Heizung, Wasser und Grundsteuern (§ 1047 BGB).
• Lastet auf der Immobilie eine Hypothek, hat der Berechtigte die anfallenden Zinsen zu tragen (§ 1047 BGB).
• Der Nießbraucher hat außerdem für die Erhaltung der Sache zu sorgen (§ 1041 BGB). Dazu gehören die üblichen Verschleißreparaturen.
• Auch Prämien für Versicherungen gegen Brand- und Unfallschaden trägt der Berechtigte für die Dauer des Nießbrauchs (§ 1045 BGB).

Welche Rechte und Pflichten haben Eigentümer?

Stimmt der Beschenkte oder Käufer der Immobilie einer Nießbrauchvereinbarung zu, erlaubt er die Nutzung der Immobilie durch den Berechtigten (= wirtschaftlicher Eigentümer). Im Gegenzug geht die Immobilie unentgeltlich oder entgeltlich auf den neuen Eigentümer über:

• Dem Eigentümer bleibt lediglich das Verfügungsrecht.
• Das Nießbrauchrecht gilt bis zum Tod des Berechtigten oder bis zu einem vereinbarten Ablaufzeitpunkt.
• Üblicherweise stehen dem Eigentümer keine Mieterträge zu.
• Instandhaltungsmaßnahmen, die über den Verschleiß hinaus erforderlich sind, hat der Eigentümer zu tragen. Das gilt auch für Versicherungen, die über den Brand- und Unfallschutz hinausgehen.

Recht auf Minderung der Schenkungssteuer

Als schenkende Eigentümer können Sie die Schenkungssteuer gezielt mindern, da der Objektwert um den Wert des Nießbrauchs reduziert wird. Dieser basiert auf der Jahreskaltmiete und dem Kapitalwert (Vervielfältiger) laut Kapitalwerttabelle.

Beispiel:

• Objektwert 500.000 EUR, Jahresmiete 12.000 EUR, Alter des Nießbrauchberechtigten: 60 Jahre.
• Berechnung: 12.000 EUR x 12,852 = 154.224 EUR. Ergebnis: Vom Wert der Immobilie wird dieser Wert abgezogen. Es verbleibt ein Restwert von 345.776 EUR. Bei Übertragung auf ein Kind entfällt damit die Schenkungssteuer aufgrund des Freibetrages von 400.000 EUR komplett.

Wer haftet bei Rechtsstreitigkeiten zum Nießbrauch?

Beim Nießbrauchsvorbehalt gibt es einige Hürden, die zu Rechtsstreitigkeiten zwischen Nießbraucher und Eigentümer der Immobilie führen können. Solche Situationen entstehen meist durch unklare oder fehlende Formulierungen im Nießbrauchvertrag.

Die gängigen Stolperfallen umgehen Sie am besten mit unseren Experten für Immobilienrecht:

Der Nießbrauchsvorbehalt bietet Chancen und Risiken

Übertragen Eigentümer ihre Immobilie unter dem Vorbehalt eines Nießbrauchs, ermöglicht das die Ausnutzung der Schenkungsfreibeträge. Ein weiterer Vorteil ergibt sich aus der Minderung der Schenkungssteuer durch den Wert der Dienstbarkeit.

Die Freude des Beschenkten wird durch hohe außerordentliche Aufwendungen getrübt. Übernimmt der Nießbraucher solche Kosten ohne vertragliche Vereinbarung, ist dies ebenfalls eine Schenkung an den Eigentümer. Auch der spätere Verzicht auf den Nießbrauch stellt eine Schenkung in Höhe des dann aktuellen Kapitalwerts dar.

Die steuerlichen Konsequenzen sollten Sie beachten. Hier kommt es auf präzise Formulierungen im Nießbrauchvertrag und rechtzeitige, umfassende Beratung durch unsere Rechtsanwaltskanzlei im Vertragsrecht an. Sprechen Sie uns an. Wir nehmen uns Zeit für Ihr individuelles Vorhaben.

Haben Sie hierzu Fragen, wenden Sie sich vertrauensvoll an unsere Kanzlei für Immobilienrecht.